- +31 6 17 91 28 83
- info@inntaxlegal.nl
- Пн-Пт 9:00 - 18:00
Ипотека для начинающих предпринимателей
Автор: Наталия Комаровская
Можно ли оформить ипотеку, если вы только недавно начали заниматься своим бизнесом, как индивидуальный предприниматель или самозанятый? Это всегда было довольно сложно. Однако сегодня вы можете взять ипотечный кредит, даже если ведете бизнес менее 3 лет. Мы расскажем вам о том, на каких условиях ипотека в такой ситуации возможна.
Финансовое положение начинающих предпринимателей обычно не очень прочно. В первые годы вы в основном инвестируете и часто зарабатываете меньше, чем вкладываете. Так что раньше для ипотечных кредиторов вы были не слишком интересным клиентом: банки хотели видеть не менее 3 лет положительных финансовых показателей. Однако ипотечный рынок меняется, и сегодня вы можете получить ипотеку значительно раньше, чем выйдете на стабильно успешные результаты.
Эксперты говорят, что в последние 5–7 лет на рынке произошел перелом, появляется все больше и больше банков, ориентированных на предпринимателей. Например, теперь для того, чтобы определить тестовый доход для начинающих, можно засчитать время оплачиваемой работы предпринимателя в найме. Поддерживает ипотечное кредитование для предпринимателей и Национальная ипотечная гарантия (NHG). Как следствие, банки адаптируют свою политику к политике NHG.
Специализация на предпринимателях
Для тех, кто действительно только начинает, подача заявки на ипотеку задача не из простых. Вы должны продемонстрировать, что ваша компания будет приносить деньги сейчас и в будущем. А это практически невозможно, если вы только открыли свой проект. Однако, банки заинтересуются вами, если у вас за плечами есть хотя бы 1 год предпринимательской деятельности.
При этом на ипотечном рынке уже появляются компании, специализирующиеся на работе с индивидуальными предпринимателями. Такие провайдеры ипотечных услуг предлагают больше возможностей для ИП. Например, в обычных банковских процедурах анализ годовых показателей клиента представляет собой стандартный, часто переданный на аутсорс, процесс. Банки, ориентированные на начинающих предпринимателей, лучше понимают специфику молодых проектов. Так что при оценке вашего заявления, ипотечный кредитор, среди прочего, рассмотрит:
- в каком секторе вы работаете (повлиял ли на вас корона-кризис).
- насколько высоки ваши постоянные затраты.
- велики ли риски вашего бизнеса.
- как развивались ваш бизнес и прибыль.
- каковы перспективы вашей компании
Размер ипотеки
Чтобы предложить конкурентную цену при покупке жилья, вам нужно четко понимать, сколько вы получите взаймы. Как наемный сотрудник, вы можете просчитать размер кредита с помощью онлайн-калькулятора на сайте банка. Ваш доход один и тот же каждый месяц. Определить доход предпринимателя гораздо сложнее: его размер и за месяц, и за год может меняться. Поэтому обычно, рассматривая займы для предпринимателей, банки используют «тестовый доход» — среднюю сумму дохода за последние 3 года. При этом, учитываются любые ваши задекларированные доходы – и от самозанятости, и от работы в найме.
Соберите данные о разных банках.
Перед тем, как выбирать банк, посоветуйтесь с независимым консультантом по ипотеке. Ведь разные банки предлагают для предпринимателей разные условия. Например, многие ипотечные кредиторы не включают ваш полный тестовый доход, если вы работали менее 3 лет.
И не забывайте: ипотека может профинансировать максимум 100% стоимости дома. Поэтому вам также нужны собственные деньги на оплату сделки. Обычно это около 6 процентов от покупной цены дома. В 2020 году средняя цена жилья составляла 334000 евро. Так что скорее всего вам понадобится еще около 20000 евро собственных финансов.
Подготовить заявку на ипотеку
Очень важно правильно подготовить заявку на ипотеку, вплоть до мельчайших деталей. В конце концов, вы должны убедить банк, что сможете выплачивать ипотеку и сейчас, и в будущем. Перед тем как подавать заявку, убедитесь, что у вас в порядке годовая отчетность. Сделайте обзор результатов за текущий финансовый год. Вместе со своим бухгалтером составьте прогноз, оцените свои финансовые перспективы.
Совет: помогает, если вы застрахованы от нетрудоспособности. Если вы работаете в найме, вы получаете такого рода страховку автоматически, через своего работодателя и схемы страхования сотрудников. И в случае болезни или нетрудоспособности имеете право на пособие. Как частный предприниматель, вы должны сами застраховаться от подобных рисков. В противном случае, если вы заболеете или потеряете трудоспособность, ваш доход будет потерян на долгое время. И вы больше не сможете платить по ипотеке.
Подробнее о страховании для предпринимателей вы можете узнать из нашего «Чек-листа для начинающего EMZ» — просто оставьте сообщение с темой «хочу чек-лист» здесь.
Отчет о доходах
Ипотечные кредиторы обычно хотят видеть отчет о доходах. Вы можете запросить его в специализированном агентстве.
Обратите внимание: некоторые банки работают только с назначенными ими агентствами.
При составлении отчета о прибылях и убытках, такое агентство, помимо прочего, использует ваши годовые отчеты и налоговые декларации. Если вашему бизнесу меньше 3 лет, может хорошо сработать, если раньше в найме вы выполняли ту же работу, которую делаете сейчас как предприниматель. Это поможет спрогнозировать ваш будущий доход с большей вероятностью.
Для ипотеки NHG ваш отчет о доходах не может быть старше 6 месяцев. Для других ипотечных кредитов срок действия зависит от поставщика ипотечных услуг.
Ипотека в NHG
Если вы работаете как предприниматель не менее 1 года, вы можете оформить ипотечный кредит с NHG. NHG — это система государственных гарантий банкам и другим кредитным организациям, выдающим ипотеку. За гарантию NHG кредитополучатель платит единовременную плату. А в случае неспособности выплатить кредит, государство обязуется сделать это за него. Благодаря этой гарантии, ипотеку получить легче. А ипотечный процент — ниже. Также в этом случае вы точно знаете, что ваша ипотека соответствует стандартам Nibud (Национального института бюджетной информации) по ответственному заимствованию.
В 2021 году максимальный размер ипотеки составлял 325 000 евро, в следующем году из-за продолжающегося роста цен, лимит вырастет до 355 000 евро. Если вы хотите инвестировать в жилье с дополнительными энергосберегающими мерами, ваш лимит увеличится еще на 6% выше. Страховая премия в 2022 году составит 0,7% от покупной цены дома. Вы также можете использовать ипотеку NHG для ремонта.
Отрицательный эффект
Если ваш доход значительно упал из-за корона-кризиса, это определенно скажется на сумме, которую вы можете получить в долг. Банки хотят помешать вам взять на себя обязательства, которые вы не можете выполнить. Многие банки ввели анкеты для предпринимателей с самого начала корона-кризиса. Принимая решение о кредите, они хотят знать: в какой степени вы пострадали, получили ли государственную поддержку и есть ли у вас резервы для преодоления новых неудач.
Независимо от причины, если вы получили меньшую прибыль в прошлом финансовом году, сумма вашего кредита будет меньше. Так что если в этом году дела идут лучше, имеет смысл отложить покупку дома до следующего года, чтобы банк рассчитал для вас более благоприятные цифры.
А если вы растете?
Несмотря на тяжелые для многих времена, есть компании, которые переживают рост. Большинство банков смотрит на среднюю прибыль за последние годы, но иногда ваш последний финансовый год прошел настолько удачно, что вы можете получить еще более высокую ипотеку. В этом случае банк оценивает ваш потенциал роста, учитывая, что последние несколько лет имеют больший вес в расчетах.
Например: в первый год вашей предпринимательской деятельности ваша прибыль составила 25 000 евро. Во второй год — 35 000 евро. А в третий год — 50 000 евро. Обычно банки принимают среднее значение за 3 года: 36 666 евро. Но при расчете потенциала роста, первый год учитывается один раз, второй год — дважды и третий год — трижды. Тогда вы получите значительно более высокий доход для оценки: 40 833 евро.
Варианты ипотеки для предпринимателей
По информации от KVK, ABN AMRO, Aegon, Allianz, Argenta, ASN, a.s.r., Attens Hypotheken, BLG Wonen, Florius, Hypotrust, ING, Lot Hypotheken, Nationale Nederlanden, NIBC Direct, Obvion, RegioBank, Robuust Hypotheken, SNS Bank, Tulp Hypotheken, Woonfonds – предлагают ипотеку для предпринимателей с опытом деятельности от 1 года. Rabobank не имеет лимитов по сроку предпринимательства и рассматривает вашу ситуацию индивидуально.
Обратите внимание: не все эти банки имеют инструменты расчета размера ипотеки для предпринимателей.
Не уверены, что разобрались в теме? Записывайтесь на консультацию — наш налоговый специалист ответит на ваши вопросы.
Наталия Комаровская
Подпишитесь на наши новости и получайте полезные советы квалифицированных специалистов
комплексная поддержка
бизнеса в Нидерландах
Адрес
KvK: 77819810
Bruggebouw,
Bos en Lommerplein 280
unitnummer 5.16,
1055 RW, Amsterdam
Netherlands
Bruggebouw,
Bos en Lommerplein 280
unitnummer 5.16,
1055 RW, Amsterdam
Netherlands
Контакты
info@inntaxlegal.nl
+31 6 17 91 28 83
Пн-Пт 9:00 - 18:00
+31 6 17 91 28 83
Пн-Пт 9:00 - 18:00
комплексная поддержка
бизнеса в Нидерландах
Адрес
KvK: 77819810
Bruggebouw,
Bos en Lommerplein 280
unitnummer 5.16,
1055 RW, Amsterdam
Netherlands
Bruggebouw,
Bos en Lommerplein 280
unitnummer 5.16,
1055 RW, Amsterdam
Netherlands
Контакты
info@inntaxlegal.nl
+31 6 17 91 28 83
Пн-Пт 9:00 - 18:00
+31 6 17 91 28 83
Пн-Пт 9:00 - 18:00